Lokal, najemca a właściciel

​Jak to jest z wynajmem mieszkania?

Odpowiadamy na pytania w ramach "Ligi Sprawiedliwości​".

Pan Adam odpowiedział, że to nie była jego wina, że sąsiadom pękła rura i spowodowała zniszczenia. Powołał się na przepis z art. 662 § 3 Kodeksu cywilnego, a następnie dodał, że na podstawie § 2 tego samego przepisu, dziewczyny powinny naprawić sufit na swój koszt..

​Co na to właściciel?

Dwie studentki - Adrianna i Gabriela - przyszły do kancelarii adwokat Alicji Kauzyperdy w poszukiwaniu pomocy prawnej. Miały problem, ponieważ w mieszkaniu, które wynajmują zaczęła kapać woda z sufitu. Podczas rozmowy z sąsiadami z piętra wyżej dowiedziały się, że sąsiadom pękła rura. Od razu zgłosiły to wynajmującemu - Panu Adamowi – i poprosiły o naprawienie sufitu.

​

 

​Tło problemu

​Tło sytuacji

LIGA SPRAWIEDLIWOŚCI​

​Pytanie pierwsze

​Czy Pan Adam może odmówić naprawienia sufitu, ponieważ nie ponosi winy za jego zniszczenie?

​

W zaistniałej sytuacji

Pan Adam powołał się na kodeks

cywilny a dokładnie art. 662

obowiązki i prawa stron najmu.

Pan Adam oparł się na dwóch paragrafach

i opierając się tylko na nich

można potwierdzić, że "drobne nakłady połączone

ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę" oraz

"Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za

które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku

przywrócenia stanu poprzedniego".

​

Wątpliwość prawna

pojawia się jedynie przy określeniu czy pęknięta rura jest drobnym

kosztem czy też nie? Otwarte pozostaje również

pytanie czy sąsiedzi również wynajmują

mieszkanie od Pana Adama? Warto również

zwrócić uwagę na paragraf 1 tego artykułu.

Mówi on, że "Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim

stanie przez czas trwania najmu". Zakładamy, że

stan wynajmowanego lokum był przydatny.

​

​

​LIGA SPRAWIEDLIWOŚCI

​Naszym zdaniem

​

​Pytanie drugie

​Czy Adrianna i Gabriela mogą dokonać naprawy sufitu, a kosztami obciążyć Pana Adama?

Warto zwrócić uwagę, że trzeba ustalić czy

szkoda zaistniała w obiekcie ma związek

z zachowaniem osób czy też od zużycia na skutek

normalnej eksploatacji. Pewnym rozwiązaniem

są zatem ubezpieczenia od wynajmowanych mieszkań.

Może ona chronić najemców od konieczności

bezpośredniego ponoszenia kosztów naprawy.

​

​

​

​LIGA SPRAWIEDLIWOŚCI

​Zgodnie z przepisami art. 6b ustawy, najemcę obciąża naprawa

i konserwacja:

Podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;

Okien i drzwi;

Wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

Trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

Osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;

Pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

Etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

P

​

​ReW omawianych przez nas przykładzie dziewczęta

mogą spróbować obciążyć Pana Adama kosztami jeśli udowodnią, że

szkody zaistniałe miały miejsce w sposób nagły i wskutek siły wyższej.

Radca prawny Michał Koralewski wyjaśnia, że " ). Za tego typu szkody odpowiedzialny jest, co do zasady, najemca, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej (nagłego i nieprzewidywalnego zdarzenia) albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą najemca nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec. Przykładowo, najemca nie odpowiada za swojego gościa, który bez jego wiedzy doprowadził do jednego ze ww. skutków".

​

​Pytanie trzecie

​

Czy Adrianna i Gabriela mogą

żądać naprawienia sufitu

przez sąsiadów, którym

pękła rura w mieszkaniu?

​

​Tutaj zastosowanie powinna mieć stosowna umowa

najmu oraz oparcie się na prawniczej wykładni.

Została ona dokonana przez Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z

dnia 19 lutego 2013 roku, sygn. akt: III CZP 63/12,

Wynika z niej, że lokator lub właściciel

mieszkania ponosi odpowiedzialność za zalanie

sąsiadów tylko wtedy, gdy można mu przypisać winę.

Oznacza to nierzadko proces sądowy. Poszkodowany

musi udowodnić sąsiadowi winę za zniszczenie mienia.

Orzeczenie sądu mówi wprost: "Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany

jest do jej naprawienia.”

Sąsiad powinien ustalić kto zalał mieszkanie i przeciwko

komu skierować swe roszczenia. Dziewczęta (przy założeniu

że mieszkania sąsiadów należą również do Pana

Adama) mogą się zatem udać do właściciela

o wskazanie podmiotu odpowiedzialnego za zaistniałą

sytuację. Pęknięta rura również do kogoś należy (chyba, że

należy do innego podmiotu jak spółdzielnia- takie założenie jest

możliwe) i należy ustalić do kogo należało dbanie o

jej odpowiedni stan techniczny. Wrto również

dodać, że nie jest znana umowa najmu

między panem Adamem a właścicielami i panem Adamem a dziewczętami.

W tych "prawniczych rozdaniach" bardziej precyzyjne są przepisy ustawy o ochronie praw

lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. nr 150 z

dnia 31.01.2014 r.) , ponieważ zgodnie z art. 6 b ust. 2 pkt. 4 ustawy najemcę obciąża m.in. naprawa i

konserwacja brodzików łącznie z ich wymianą.

Pytanie również czy sąsiedzi sami uszkodzili rurę? Jeśli

tak to można oczekiwać od nich odszkodowania.

​

​

​LIGA SPRAWIEDLIWOŚCI

​Naszym zdaniem

​