ESTIMO

Cosa si intende per caratteristiche intrinseche di un immobile?

• Caratteristiche relative all’ambiente circostante

  considerato nei suoi diversi aspetti:

  naturale, sociale, economico.

• L'interdipendenza tra caratteristiche dell'immobile

  che possono condizionarsi a vicenda e vanno

  valutate proprio nella loro interdipendenza.

• Caratteristiche proprie

  dell'immobile in se stesso, indipendentemente

  dalla ubicazione o situazione particolare.

• I vincoli legali e contrattuali che

  condizionano l’esercizio del diritto

  di proprietà sull'immobile.

Quali sono le situazioni giuridiche, legali e contrattuali che possono

condizionare l’esercizio del diritto

di proprietà di un bene immobile?

• Dotazioni di annessi, quali box, cantine, balconi, terrazze ecc che rendono più o meno apprezzabile l'immobile stesso

• Diritto di usufrutto, diritto di superficie, servitù

  attive o passive, ipoteche ecc.

• Qualità che contraddistinguono la zona urbana in cui si

  trova l'immobile (es. distanza dal centro, dotazione di servizi

  pubblici e privati, tono sociale ecc)

• Tipologia catastale, livello

  di piano, grandezza, conformazione,

  grado di rifinitura, l’efficienza degli impianti ,

  l’ età, lo stato di manutenzione e di

  conservazione.

A cosa servono le INDAGINI DI MERCATO per la valutazione di un immobile?

• Ad individuare l’aspetto

  economico da considerare nella valutazione dell'immobile.

• Ad individuare il valore rispondente allo scopo della stima.

• Ad indagare tutte

  le caratteristiche che influiscono sul valore (giudizio tecnico).

• Ad accertare i prezzi pagati

  per immobili comparabili a quello da stimare.

Cosa si intende per unità immobiliare?

• un fabbricato intero o una porzione di fabbricato o un insieme di fabbricati che producono un reddito proprio

• il capitale fisso costituito dalla terra nuda e dai miglioramenti fondiari costruiti su di essa

• grandezza fisica direttamente misurabile del bene

  accertabile con semplici calcoli che non richiedono ipotesi soggettive

• forma di reddito (PLV, reddito dominicale, rendita

  catastale, canone di locazione, Bf )

Cosa indicano le seguenti nella equazione utilizzata per la stima di un bene con il metodo del confronto?

Vx : px = SP : Sp

• Vx = la visura catastale del bene da stimare

  Px = il parametro del bene da stimare;

  SP = la somma aritmetica dei prezzi dei beni presi come termini di confronto;

  Sp = la somma delle spese dei termini di confronto

• Vx = il vero costo di produzione del bene da stimare

  Px = la somma dei parametri dei beni presi come confronto;

  SP =le spese affrontate per la valutazione del bene da stimare;

  Sp = la somma aritmetica dei parametri dei termini di confronto

• Vx = il valore di mercato del bene da stimare

  Px = il parametro del bene da stimare;

  SP = la somma aritmetica dei prezzi dei beni presi come termini di confronto;

  Sp = la somma aritmetica dei parametri dei termini di confronto

• Vx = il vero valore di mercato del bene da stimare

  Px = la posizione del bene da stimare;

  SP = la somma algebrica delle spese dei beni presi come termini di confronto;

  Sp = la somma algebrica dei parametri dei termini di confronto

Quali tra queste sono caratteristiche estrinseche di un immobile che NON vanno inserite nella descrizione della valutazione di stima?

• l'ubicazione rispetto a zone omogenee del territorio comunale caratterizzate dalla distanza dal centro della cittò

• la vicinanza ad infrastrutture, quali strade e principali vie di comunicazione

• la distanza dalle principali città d'arte e dai loro monumenti principali

• la qualità dei fabbricati esistenti e il tipo di popolazione che abita nell'area dell'immobile

Quale tra questi parametri NON viene utilizzato per definire dimensione di un immobile?

• presenza di box o cantina

• superficie commerciale

• numero di vani e servizi

• superficie calpestabile

Aspetto architettonico

Classe energetica

Finiture

Accessibilità

Impianti sportivi e aree verdi

Struttura portante e tipologie costruttive

sono:

• Caratteristiche imprescindibili

• Caratteristiche estrinseche

• Caratteristiche estimative

• Caratteristiche costruttive

Eventuali contratti di locazione in corso, ipoteche, mutui da estinguere, usufrutti, oneri condominiali in sospeso vanno indicati nella relazione di stima?

• No, ma vanno comunicate a voce all'eventuale acquirente

• No, non sono di interesse per la valutazione di stima dell'immobile.

• Si, tra le caratteristiche estrinseche dell'immobile, in quanto possono influenzarne il valore ordinario.

• Si, in quanto costituiscono la situazione giuridica dell'immobile e possono influenzarne il valore reale.

Come si calcola la Superficie commerciale?

• superficie principale + superfici secondarie ridotte con appositi coefficienti.

• la superficie calpestabile - la superficie occupata dai muri divisori interni

• la superficie calpestabile + il 50% della superficie occupata dai muri perimetrali e interni

• la superficie principale + il 50% delle superfici secondarie e dei muri perimetrali