房地产估价-长期趋势法——随堂

　长期趋势法
1.含义
　　长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。
2.理论依据
　　 房地产价格短期内波动难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会呈现出一定的变动规律和发展趋势可以搜集该类房地产过去至现在较长一段时期的历史价格资料，并按照时间的先后顺序将这些历史价格编排成时间序列，从而找出该类房地产的价格随着时间的变化而变动的
过程、方向、程度和趋势，然后做出对该宗房地产的价格在估价时点的价格判断。

长期趋势法

3.长期趋势法适用的估价对象和条件
　　适用对象：价格无明显季节波动的房地产
　　条件：拥有估价对象或类似房地产过去至现在较长时期的历史价格资料，并且资料真实、可靠
4.长期趋势法估价的操作步骤
　　搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠
　　整理上述资料，建立比较基准，化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图
　　观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象价格随时间变化的规律，得出一定模型
　　用此模型去推测、判断估价对象在估价时点的价格

1、价格明显季节波动的房地产为何不选取？

2、为何选择的对象（估价对象或类似房地产的时间较长的好？

3.时间短的，比如估价对象或类似房地产的3.时间假设是2年内的，有哪些缺陷？

Open Ended

价格明显季节波动的房地产为何不选取？

Open Ended

为何选择的对象（估价对象或类似

房地产的时间较长的好？

Open Ended

时间短的，比如估价对象或类似房地产的

时间假设是2年内的，有哪些缺陷？

例题二

需要预测某宗房地产2006年的价格，已知该类房地产2001——2005年价

格及其逐年上涨额如表7-2中第2列和地3列所示。

年份

房地产价格的实际值

逐年上涨额

房地产价格的趋势值

2001

685

0

0

2002

717

32

718.5

2003

750

33

752.0

2004

785

35

785.5

2005

819

34

819.0

表7-2 某类房地产2001-2005年的价格（元/平方米）

Multiple Choice

某类商品房2004～2008年的售价分别为6 000元/ m2、6 300元/ m2、6 678元/ m2、
7 212元/ m2、7 645元/ m2，利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为
（　）元/ m2. 【2009年真题】

• A.7 974.00
  　
  
  

• 　B.8 023.00

• 　　C.8 056.25

• 　　D.8 078.00

Multiple Choice

　　运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或
下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。（　）

• T

• F

长期趋势法

长期趋势法的作用

　　——用于推测、判断房地产未来价格
　　用途（五用途）
　　用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值
　　用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益
　　用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整
　　用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力
　　用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏
趋势
　　房地产价格上涨或下降趋势的强弱，与房地产目前的价格高低无关
　　长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨或下降趋势越强