房地产估价之收益法

第六章　收益法及其运用

本章的特点

　　考题所占分值大；理论性非常强，技术含量高；

计算题多，难度大。

第一节　收益法概述

J1.收益法的含义

J 　　收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。

J 　　预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。

J 　　收益法两大方法。

J 　　（1）报酬资本化法是现金流量折现法，
（2）直接资本化法
收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向，求取房地产的价值或价格。

J 3.收益法适用的估价对象（掌握）

J 　　收益性房地产。不限于其本身目前是否有收益（实际收益），只要其

类似房地产有收益（客观收益）即可。

J不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。

Audio Response

收益法中的资本化技术，常用于比较法和成本法中，请思考，这两种方法的哪些参数取值可能用到收益法

Open Audio Recorder

因土地使用期限、收益期等不同进行的价格调整（如剩余土地使用期限的差别，
30年与50年），
成本法中不可修复的建筑物折旧的计算（如不可修复的功能折旧）；
房地产损害赔偿中房地产价值减损和相关经济损失的评估。

另，假设开发法的本质也是收益法

第二节　报酬资本化法的公式

J 　本节中涉及的计算公式非常多，要求：每个公式都能画出现金流量示意

图；能在理解的基础上掌握，最好做到自己能够推导计算公式。

J1.报酬资本化法最一般的公式（掌握）

J 　　最一般公式——收益法的原理公式

V：估价对象在价值时点的收益价值　　
Ai：估价对象未来各期的净运营收益　　
Yi：估价对象未来各期的报酬率　　
n：估价对象的收益期或持有期

Math Response

【例6－1】某写字楼的土地是6年前以出让方式取得的建设用地
使用权，建设用地使用权出让合同载明使用期限50年，不可续
期。预测该写字楼正常情况下每年的净收益为80万元，该类房
地产的报酬率为8.5%，请计算该写字楼的收益价值。

Type answer here

Correct Answer: \frac{80}{0.085}\left(1-\left(1+0.085\right)^{-44}\right)=915.19

Deg^°

Rad

Draw

例6－3】6年前，甲单位提供一块面积为1000平方米、使用期限为50年的土地（到期不可续期），乙企业出资300万元，合作建设一幢建筑面积
为3000平方米的钢混结构办公楼。建设期2年，建成后1000平米归甲，
2000平米由乙使用20年后无偿归甲。现在乙有意将其使用部分的办公楼在
期满后的剩余期限买下来。

　据测算，该办公楼类似的写字楼每平方建筑面积的月租金平均为80元/平方米，且稳定，出租率为85%，年运营费用占年租赁有效毛收入的35%，
报酬率为10%，钢混结构的建筑物使用年限为60年。评估乙合理的收购价
格。

本题有两种思路，请给出两种思路的图示

J 【解】思路：用收益法测算。（也可以用比较法）

J 　　分析：土地还剩44年使用权，建筑物还剩56年使用年限，但土地到期

不可续期（到期时地表建筑物无偿收回），所以建筑物的寿命期以土地使
用期限为止计算，还有44年。

J 　　乙按照合同，从现在开始还能使用16年，因而他收购的是从第17年到

第44年，未来总共28年的使用权。

J 年出租净收益＝2000×80×12×85%×（1－35%）

J 　　　　　　　　＝106.08（万元）

J 方法1：

J

J

J 乙合理的收购价格＝1044.79－829.94＝214.85（万元）

J 方法2：

【例题】己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，
价格为4000元/ m2。若该房地产的收益期限为40年，报酬率为
6%，则其价格最接近于（　）元/m2。
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920

J

『正确答案』D

J

『答案解析』本题考查的是净收益每年不变的公式。这种房地产的年收益总是一样的。

J

解得a＝326.97。

J

　　再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格

　　（3）用于比较不同期限房地产价格的高低
　　【例6－6】甲房地产的收益期为50年，单价为2000元/平米，
乙房地产的收益年限为30年，单价为1800元/平米，报酬率均为
6%，其他条件相同，比较两宗房地产价格高低。

J

【解】年限不同，不能直接比较，比较方法有4种：

J

　　（1）都还原为无穷年限的价值，再比较；

J

　　（2）或者将50年的甲房地产还原为30年的甲房地产，再与乙比较；

J

　　（3）或者将30年的乙房地产还原为50年的乙房地产再与甲比较；

J

　　（4）甲乙都还原为年收益，再比较。

J

解得，V∞甲=2114.81（元/m+）

J

V∞乙=2179.47（元/m2）

J

J

由上可知，乙房地产的价格名义上低于甲房地产的价格，实际上却高于甲房地产的价格。

J 【例6－7】某宗5年前以出让方式取得的50年使用期限的工业用地，目前

所处地段的基准地价为1200元/m2，该基准地价在评估时设定的使用期限
为法定最高年限50年，除使用期限不同外，该工业用地的其他状况与评估
基准地价时设定的状况相同。现行土地报酬率为10%，请通过基准地价求
该工业用地目前的价格。

J 　【解】已知V50＝1200，要求的是V45。

JV45 ＝ V50 ×（K45/K50）

J

J 　　用于计算在某种报酬率下，收益期长到何时，有限期的价格接近于无

限年的价格。

【例题】根据收益法的计算公式，对土地净收益每年收益不变的
情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。
（　）

J 『正确答案』×

J 『答案解析』本题考查的是净收益每年不变的公式。土地使用权无限年期

的价格公式是

J 　土地使用权有限年期的价格公式

J 　　土地使用权价格接近无限年价格的程度为：

J 　　假设两者相差万分之一看作是接近。当报酬率为2%时，需要520年才

能接近无限年的价格，报酬率为4%时，需要260年，报酬率为8%时，需
要130年，报酬率为20%时，需要60年，报酬率为25%，需要50年。所以
报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越快（越短）。

J 3.净收益按一定数额递增的公式

J （1）收益期限为有限年

J 　　公式：

J

J 　　公式的假设前提

J 　　净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增，至未来第n年为A+（n

－1）b；

J 　　报酬率为Y，且不等于零；

J 　　收益期限为有限年n。

J （2）收益期限为无限年

J 　　公式：

J

J 　　公式的假设前提

J 　　净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增，至未来第n年为A+（n

－1）b；

J 　　报酬率为Y，且大于零；

J 　　收益期限为无限年。

J

4.净收益按一定数额递减的公式（熟悉）

J

　　公式：

J

B→-b

J

J

b：净收益逐年递减的数额

J

　　可以推算未来第n年的收益：A－（n－1）b

J

　　假设前提：

J

　　净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递减，未来第n年的价值为A－（n－1）b；

J

　　报酬率为Y，Y不等于零；

J

　　收益期限为有限年n，且n≦（A/b）+1。

J

　　确定合理经营期（含义：年净收益为0时的期限）

J

A－（n－1）b＝0

J

　　求出n=（A/b）+1，即为合理经营期限。

J 　【例6－9】预测某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的

净收益在上一年的基础上减少2万元。请计算该房地产的合理经营期限及
合理经营期限结束前和结束后一年假定经营情况下的净收益；如果报酬率
为6%，请计算该房地产的收益价值。

J

【解】思路：先计算合理经营期限，再计算合理经营期限对应的收益价值。

J

　　（1）该宗房地产的合理经营期限n计算如下：

J

　　方法1：公式法

J

　　令A－（n－1）b＝0

J

　　有25－（n－1）×2＝0

J

n＝25÷2+1＝13.5（年）

J

方法2：试算法

J

252321191715131197531-1

J

N＝13.5年

J

　　所以合理经营年限为13.5年。

J （2）该房地产的收益价格计算如下：

J

J

J 如果实在不记得公式，也可以用下法。

J

J 【例题】某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，

房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础
上减少2万元，报酬率为8%，则（　）。

JA.该房地产的收益价格为136.73万元

JB.该房地产的收益价格为143.89万元

JC.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘

数为5.14

JD.该房地产的合理经营期限为15年

JE.该房地产的合理经营期限为20年

J

『正确答案』BCD

J

『答案解析』本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。设该房地产的合理经营年限为n，令A－（n
－1）b＝0，即28－（n－1）×2＝0，n＝15。

J

J

J

以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数＝收益价格/年净收益＝143.89/28
＝5.14。

J

　　如果不记得公式，最简单的办法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0，
到第15年的时候，没有收益了，所以合理经营年限就是15年。

J

J

J

=143.89

J

5.净收益按一定比率递增的公式（掌握）

J

　　收益期为有限年的公式

J

J

　　也要强记

J

g：净收益逐年递增的比率，未来第n年的净收益为A（1+g）n－1

J

　　公式的假设前提：

J

　　净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增；

J

g≠Y；

J

　　收益期限为有限年n。

如g＝Y时，　　

如果忘记公式，可以运用等比
数列求和，推导计算。

J 【例6－12】预测某宗房地产未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费

用为12万元，此后每年的有效毛收入在上一年的基础上增长5%，运营费
用增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%，请计算
该房地产的收益价值。

【解】V＝未来毛收入现值－未来运营费用现值　　

J 【例6－13】预测某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运

营费用第一年为8万元，此后每年的运营费用在上一年的基础上增长2%，
该类房地产的报酬率为10%。请计算该房地产的收益价值。

【解】由于一定期限之后，该宗房地产的运营费用会超过有效毛
收入，所以在计算其收益价值之前，先计算其合理经营期限n：　　
因为I－E（1+gE）n－1＝0　　所以16－8（1+2%）n－1＝0　　
n＝36（年）　　
该宗房地产的收益价格计算如下：　　

【解】获知兴建火车站后该房地产的价格计算如下：
V＝200/10%×（1－1/1.16）+7000/1.16
　　＝4822.37（元/m2）
　　该房地产在获知兴建火车站之后，价格由3500元/m2上涨到
4822元/m2（自然增值——规划调整造成的外部经济）。

J 【例6－16】某宗房地产目前的价格为3500元/m2，年净收益为200元/m2，

报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座火车站，并将在6年后建成投入
使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市
现有火车站地区，同类房地产目前的价格为7000元/m2。据此预计新火车
站建成投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到7000元/m2。请
计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。

J 【例6－20】预测某宗收益性房地产未来第一年的净收益为24000元，未

来5年的净收益每年增加1000元，价格每年（比上年）上涨3%，报酬率为
9.5%。请求取该房地产目前的价格。

J

　【解】选用下列公式求取该房地产目前的价格：

J

J

　　根据题意已知：

J

A＝24000（元）

J

b＝1000（元）

J

t＝5（年）

J

Vt＝V（1+3%）5（元）

J

Y＝9.5%

J

　　将上述数据代入公式后计算如下：

J

J

　　对上述等式进行合并同类项并计算后得到：

J

V＝376096.65（元）。

第三节　收益期和持有期的测算

J

收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益（大于0）的
时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。——净收益
大于0的持续时间。收益期应根据土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命进
行测算。

J

　　土地使用权剩余期限是自价值时点起至土地使用权使用期限结束时止的时间。

J

建筑物剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。建
筑物经济寿命是建筑物对房地产价值有贡献的时间，即建筑物自竣工时起至其对
房地产价值不再有贡献时止的时间。

J

对收益性房地产来说，建筑物经济寿命具体是建筑物自竣工时起，在正常市
场和运营状况下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时
间，。

J

建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束，也可能不同时结束，
有3种情形：

J

　　（1）建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限同时结束。收益期为土地
使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命。

J

　　这是最简单的情况，考试不会考核这种情况。

J

　　（2）建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束，或者说土地使用
权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命（房早到期，地晚到期）。

J

　　收益期以建筑物剩余经济寿命计算，再加上自收益期结束时起计算的剩余期
限土地使用权在价值时点的价值。（两个阶段）

J

　　自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值，等于自价
值时点起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值，减去以收益期为使用期
限的土地土地使用权在价值时点的价值。

（3）建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束，或者说建筑物剩余经
济寿命超过土地使用权剩余期限。有两种情况：　　①出让合同等约定土地使
用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物。　　
②出让合同等未约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物。　　
对于第一种情况（无补偿），房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益
期计算的价值。　　
对于第二种情况（有补偿），房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益
期计算的价值，加上建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。

J 评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。

J 　　利用预知未来若干年后价格的公式求取价值或价格，以及收益期较长、

难以预测该期限内各年净收益的，应估计持有期。

J 　　持有期是预计正常情况下持有估价对象的时间，即自价值时点起至估

价对象未来转售时止的时间。持有期应根据市场上投资者对同类房地产的
典型持有时间及能预测期间收益的一般期限来确定，一般为5年至10年。

第四节　净收益的测算

J 一、地租理论及地租的测算

J 二、净收益测算的基本原理（掌握）

J 　◆收益性房地产获取收益的方式，可分为出租（如：万达商业）和自营

（如：宜家家居）两大类。

J 　　◆基于租赁收入求取净收益——投资法（优先考虑使用）；

J 　　◆基于营业收入求取净收益——利润法。

J 　　◆对于既有大量租赁实例又有营业收入的，应优先通过租赁收入求取

净收益。

J （1）基于租赁收入测算净收益的基本原理

J 　　◆基本公式：

J 　　净收益=（潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入）-运营费用=有

效毛收入-运营费用

J 　　◆相关概念：净收益、潜在毛租金收入（最大可能的收入）、空置和

收租损失、有效毛收入、运营费用。

J 　　◆运营费用，是指维持估价对象正常使用或营业的必要支出。包括房

地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。——
特点：出租人承担。

J ◆运营费用与会计上成本费用的区别（四个不包括）——重要考点。

J 　　◆运营费用不包含：

J1）对于已抵押房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额。（如何理

解：贷款与否，不影响房地产整体的正常运营收益。另外，偿还方式是可选择
的，这会使得评估结果受偿还方式影响，不客观。）

J 　　税前现金流量是净收益减去抵押贷款还本付息额后的余额，它被用于评估

房地产自有资金权益的价值。

J2）不包含折旧（不包括建筑物折旧费和土地取得费用摊销，但包括经济

寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。——
长寿命项目折旧不包含，短寿命项目折旧包含）

J 　　◆重置提拨款是运营费用中的项目。是指在建筑物经济寿命内，为定期更

换（需要一次性支付）经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的
费用；或者在未来持有期结束之前为需要更换的构件、设施设备、装饰装修等
所提供的费用。

J

◆根据设备的价值，作为更新时点的终值，求平时各期的年金，这个计算出来的
年金，就是重置提拔款。

J

J

J

（偿债基金系数）

J

3）不包含改扩建费用——改扩建增加了资产价值，所以不在运营费用里。

J

4）不包含所得税——与特定业主的经营状况直接相关，所得税后称为税后
现金流量。

J

　　评估投资价值时，需要扣所得税。

『正确答案』ACE
『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用包
括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水
电费等。

J 【例题】在求取净收益中，运营费用包括（　）。

JA.房地产保有环节的税收

JB.房地产折旧费

JC.房屋保险费

JD.房地产抵押贷款还本付息额

JE.为承租人提供的服务费

『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物的折
旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入
运营费用。计入年运营费用的折旧费应该为60万元。

J 　　【例题】某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万

元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采
用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为
160万元。（　）

◆两个重要指标：　　

　　（可以通过市场提取法获得）　
　◆两个指标的关系：　　
净收益率+运营费用率=1
净收益率=1-运营费用率

J （2）基于营业收入测算净收益的基本原理

J 　　◆特点：业主与经营者合二为一，房地产租金与经营者利润没有分开。

J 　　◆与基于租赁收入的净收益测算，主要区别：潜在毛收入或有效毛收

入变成了经营收入；要

J 　　扣除归属于其他资本或经营的收益（正常利润）。

J 　三、不同收益类型房地产净收益的测算（掌握）

J 　　（1）类型一：出租

J 　　出租的房地产净收益的测算

J 　　◆净收益=租赁收入-由出租人负担的费用

J 　　◆租赁收入（2项）：租金收入、租赁保证金或押金的利息收入。

J 　　◆出租人负担的费用（6项）：维修费，管理费，保险费，房地产税，

租赁费用，租赁税费。

J 　　◆现实中出租人负担的费用——名义租金，计算时要转变成实际租

金——由双方在租赁合同中约定。

『正确答案』CDE
『答案解析』本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。
电费和物业管理费，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用
是由出租人承担的费用。

J 【例题】某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租

人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用
求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（　）。

JA.电费

JB.物业管理费

JC.水费

JD.供暖费

JE.房地产税

J （2）类型二：自营

J 　　自营的房地产净收益的测算

J1）商服经营的房地产：

J 　　净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务

费用-归属于商服经营者的利润

J2）工业生产型房地产：净收益=产品销售收入-生产成本-销售费用-销

售税金及附加-管理费用-财务费用-归属于生产者的利润

J3）农地净收益的测算：净收益=农地年产值-各种费用-投资利息-农业

税-农业利润

J 　　（3）类型三：自用或尚未使用

J 　　自用或尚未使用的房地产净收益的测算，可比照有收益的类似房地产

的有关资料来测算，或者通过类似房地产的净收益直接比较调整得出。

J （4）类型四：混合收益的房地产

J 　　混合收益的房地产净收益的测算：3种方法。

J1）方法1：把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的

收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。

J2）方法2：首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再

将总收入减去总费用。

J3）方法3：把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简

单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的
净收益相加。

J——总的原理，都是收益减去费用，计算净收益。

J 四、净收益测算应注意的问题（熟悉）

J 　　（1）有形收益和无形收益

J 　　◆有形收益是估价对象带来的直接货币收益；

J 　　◆无形收益是估价对象带来的间接利益；

J 　　在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。

J 　　◆无形收益通常难以货币化，难以在测算净收益时予以考虑，但可通

过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。注意不要重复计算无形收益。

J （2）实际收益和客观收益

J 　　◆实际收益是估价对象实际获得的收益，一般不能直接用于估价。

J 　　◆客观收益是估价对象在正常情况下所能获得的收益，或实际收益经

剔除特殊的、偶然的因素后的收益。通常只有这种收益才能用于估价。

J 　　【重点】租约的限制

J 　　评估出租人权益价值，租赁期间应采用合同租金；租赁期间届满后和

未出租部分，应采用市场租金。

J 　　记忆：

J租赁期内——合同租金

J 　　租赁期外——市场租金

J 【例6－21】某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。该

商店共有两层，每层的可出租面积均为200m2。一层于2008年8月1日租出，
租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现
暂空置。附近相似的商店一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元
/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报
酬率为9%。请计算该商店2011年8月1日带租约出售的正常价格。

J 【解】该商店2011年8月1日带租约出售的正常价格测算如下：

J 　　（1）商店一层价格的测算：

J 　租赁期间的年净收益

J 　　＝200×180×（1－25%）×12＝32.40（万元）

J 　租赁期间届满后的年净收益
J 　　＝200×200×（1－25%）×12＝36.00（万元）
J
J
J =375.69（万元）
J （2）商店二层价格的测算：
J 　　年净收益＝200×120×（1－25%）×12＝21.60（万元）
J
J
J ＝229.21（万元）
J 　　该商店的正常价格
J 　　＝商店一层的价格+商店二层的价格
J 　　＝375.69+229.21
J 　　＝604.90（万元）

J【重点】承租人权益价值评估

J 　　收益法的一种变通形式是“成本节约资本化法”。承租人权益价值评

估是这种方法的典型运用。承租人权益价值等于剩余租赁期间各期合同租
金与市场租金差额的现值之和。如果合同租金低于市场租金，则承租人权
益就有价值；反之，如果合同租金高于市场租金，则承租人权益就是负价
值。　

J 　　有租约限制下的价值

J 　　＝无租约限制下的价值－承租人权益价值

【例6－22】某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，
租用其中500m2的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不
变为75元/m2。现市场上相似的写字楼月租金为100元/m2。假
设折现率为10%，请计算目前承租人权益的价值。

J 【解】选用下列公式计算目前承租人权益的价值：

J

JA＝（100－75）×500×12＝150000（元）

JY＝10%

Jn＝10－3＝7（年）

J

J 　　【例题】某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期

为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于
5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为
每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（　）万元。

JA.98.8

JB.592.81

JC.691.61

JD.667.22

J 『正确答案』A

J 『答案解析』本题考查的是净收益测算应注意的问题。

J 　　年租金优惠（3.5－3）×365×500＝91250（元）；

J 　　还有18年租期，报酬率为6%；

J 　　承租人权益价值＝＝98.8（万元）。

J （3）乐观估计、保守估计和最可能估计

J 　　◆求取净收益实际上是预测未来的净收益。预测由于面临不确定性，

存在三种状态，乐观估计、保守估计、最可能（或折中）估计。

J 　　◆在实际估价中，不仅客观上可能存在上述三种估计，而且可能会为

故意高估估价对象价值而对净收益作出过高的估计，或者为故意低估估价
对象价值而对净收益作出过低的估计。

J 　　◆为避免出现这种情况，应要求估价师同时给出未来净收益的三种估

计值：较乐观的估计值、较保守的估计值、最可能的估计值。

J 　　①评估抵押价值因遵守谨慎原则应选用较保守的估计值。

J 　　②评估投资价值，因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守

的估计值。

J 　　③其他目的的估价一般应选用最可能的估计值。

J （4）重置提拨款的扣除方式

J 　　如果房地产的采暖通风与空调系统（HVAC）需要在10年之后以

100000元的价格重置，假设偿债基金储蓄的利率为5%，则每年需要留出
的重置提拨款为：

J

J 　　在上述情况下，不考虑重置提拨款的收益估计为每年100000元，考虑

重置提拨款的净收益估计为每年100000－7950＝92050（元）

J 如果预计10年后转售价格为1000000元，折现率为10%，则房地产的价值

为：

J

J

J ＝951151（元）

『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是净收益测算应注意的问题。运营费用
中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比
房地产短，在使用过程中要不断更新，作为运营费用消耗了。

J 　【例题】下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（　）。

JA.净收益包括有形收益和无形收益

JB.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

JC.通常只有客观收益才能作为估价依据

JD.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

第六节　直接资本化法

J 1.直接资本化法概述

J 　　资本化率（capitalization rate，R）是房地产未来第一年的净收益与

其价值或价格的百分比。利用资本化率将未来收益转换为价值的直接资本
化法的公式为：

JV＝NOI/R

J 　　式中 V——房地产价值；

JNOI——房地产未来第一年的净收益；

JR——资本化率。

J 收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。利用收益乘

数将未来收益转换为价值的直接资本化法的公式为：

J 　　房地产价值＝年收益×收益乘数

J 　　直接资本化中未来第一年的收益有时用当前的收益近似代替。

J

2.收益乘数法的种类

J

　　用于直接资本化的收益类型主要有潜在毛收入、有效毛收入和净收益，相应的收益乘数
有潜在毛收入乘数（PGIM）、有效毛收入乘数（EGIM）和净收益乘数（NIM）。

J

　　（1）潜在毛收入乘数法

J

　　潜在毛收入乘数法是将估价对象未来第一年的潜在毛收入乘以潜在毛收入乘数来求取估
价对象价值的方法，即：

J

V＝PGI×PGIM

J

　　潜在毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即：

J

PGIM＝V/PGI

J

　　潜在毛收入乘数法没有考虑房地产空置率和运营费用的差异（潜在，说明是最大可能）。
因此，如果估价对象与可比实例的空置率差异不大，并且运营费用比率相似，则使用潜在毛
收入乘数法是一种简单可行的方法。

J

　　该方法较粗糙，适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。

J （2）有效毛收入乘数法

J 　　有效毛收入乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛

收入乘数来求取估价对象价值的方法，即：

JV＝EGI×EGIM

J 　　有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，

即：

JEGIM＝V/EGI

J 　　有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和收租损失情况。因此，当估

价对象与可比实例的空置率有较大的差异，而且这种差异预计还将继续下
去时，则使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收入乘数更为合适。

J （3）净收益乘数法（用的最多）

J 　　净收益乘数法是将估价对象未来第一年的净收益乘以净收益乘数来求

取估价对象价值的方法：V＝NOI×NIM

J 　　净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即：

NIM＝V/NOI

J 　　净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。

J净收益乘数与资本化率互为倒数，通常很少直接采用净收益乘数法形

式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式，即：V＝NOI/R

J 3.资本化率和收益乘数的求取方法

J 　　资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的

与估价对象的净收益流模式（包括净收益的变化、收益期的长短）等相同
的许多类似房地产的有关资料（由这些资料可求得年收益和价格）求取。

J 　　利用市场提取法求取资本化率的公式为：R＝NOI/V

J 　　利用市场提取法求取收益乘数的公式为：收益乘数＝价格/年收益

J 　报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系，而资本化

率与净收益本身的变化以及收益期的长短等有直接关系。（注意判断题

【例题】报酬率和资本化率在任何时候都是相等的。（　）

J 　『正确答案』×

J 『答案解析』本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。只有在净收

益每年不变且收益期为无限年的情况下，报酬率和资本化率才是相等的，
其他的情况下，二者都不相等。

J 【例6－24】某宗房地产未来的净收益流见表6－4，报酬率为10%，请求

取该房地产的资本化率。

J某宗房地产未来净收益流　

年份

1

2

3

4

5

净收益（元）

5000

5250

5600

5850

65000

J 【解】先求取该房地产的价值。该房地产的价值为其未来各年净收益的现

值之和，计算结果见表6－5。

J 某宗房地产未来净收益的现值　表6－5

J 求出了该房地产的价值之后，其资本化率为其未来第一年的净收益与价值

的比率，即：

JR＝5000/57447.17＝8.70%

J 　　例6－24由于净收益流是无规则变动的，所以资本化率与报酬率之间

没有明显的严格数学关系。

年份

1

2

3

4

5

合计

净收益（元） 5000

5250

5600

5850

65000

现值（元）

4545.45 4338.84 4207.36 3995.63 40359.89 57447.17

J 5.直接资本化法与报酬资本化法的比较

J 　　（1）直接资本化法的优缺点

J 　　优点：

J 　　①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收

益；

J 　　②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，

能较好地反映市场的实际情况；

J 　　③计算过程较简单。

J 但由于直接资本化法利用的是未来第一年的收益来资本化，所以要求有较

多与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取资本化率或收益乘数，
对可比实例的依赖很强。例如，要求选取的房地产的收益变化与估价对象
的收益变化相同，否则估价结果会有误。假设估价对象的净收益每年上涨
2%，而选取的房地产的净收益每年上涨3%，如果以该房地产的资本化率
8%将估价对象的净收益转换为价值，则会高估估价对象的价值。

J ——可比实例和估价对象的净收益模式要相同

J （2）报酬资本化法的优缺点

J 　　优点：

J 　　①指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，逻辑严密，

理论基础强；

J 　　②每期的净收益或现金流量都是明确的，直观并容易理解；

J 　　③由于具有同等风险的任何投资的报酬率应是相近的，所以不必直接

依靠与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取报酬率，而通过其他
具有同等风险的投资的收益率也可以求取报酬率。

J

J 但由于报酬资本化法需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价

师的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合实际情况。

J 　　当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时，直接资本化法会是相

当可靠的。当市场可比信息缺乏时，报酬资本化法则能提供一个相对可靠
的评估价值，因为估价师可以通过投资者在有同等风险的投资上所要求的
收益率来确定估价对象的报酬率。

第七节　投资组合技术和剩余技术

J 1.投资组合技术（掌握）

J 　　实质是求出土地或建筑物的各自的报酬率和资本化率，或分别测算其

价值。

J 　　投资组合技术：土地与建筑物的组合，抵押贷款与自有资金的组合。

J 　　剩余技术：土地剩余技术，建筑物剩余技术，自有资金剩余技术，抵

押贷款剩余技术。

J

J （1）土地与建筑物的组合

J 　　①三种资本化率：

『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是投资组合技术。建筑物年收益
=200×12%=24（万元）；土地年收益=60-24=36（万元）；土
地价值=（36/6%）×（1-1/1.0630）=495.53（万元）；房地产
价值=200+495.53=695.53（万元）。

J 【例题】某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资

本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%。该房地产的价
值为（　）万元。

JA.489.99

JB.495.53

JC.695.53

JD.800.00

J （2）抵押贷款与自有资金的组合

J 　　资金来源：自有资金、抵押贷款

J抵押贷款常数＝年偿还额/抵押贷款金额（考点，需要记忆）

J 　　抵押贷款常数（抵押贷款资本化率）

J

　由于抵押贷款通常是分期偿还的，所以抵押贷款与自有资金的组合，一般不是
利用抵押贷款利率和自有资金报酬率来求取房地产的报酬率，而是利用抵押贷款
资本化率和自有资金资本化率来求取综合资本化率。

J

　　公式：

J

　◆房地产价格=抵押贷款金额+自有资金额

J

　　◆房地产净收益=抵押贷款收益+自有资金收益

J

　　◆房地产价格×综合资本化率=抵押贷款金额×抵押贷款常数+自有资金额×
自有资金资本化率

J

　　（房地产年收益）=（抵押贷款收益）+（自有资金收益）

J

　　◆综合资本化率=贷款价值比率×抵押贷款常数+（1-贷款价值比率）×自有
资金资本化率

J 【例6-26】购买某类房地产通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6%，

贷款期限为20年，按月等额偿还贷款本息。通过可比实例计算出的自有资
金资本化率为8%。请计算该宗房地产的综合资本化率。

J

【解】该房地产的价格求取如下：
　　方法一：
　　购买者要求的税前现金流量=8×10%=0.8（万元）
　　偿还抵押贷款的能力=2-0.8=1.2（万元）
　　抵押贷款金额=1.2÷8.5%=14.12（万元）
　　该房地产价格=自有资金额+抵押贷款金额
=8+14.12
=22.12（万元）

J 【例6-27】某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为8万元，

自有资金资本化率为10%，抵押贷款常数为8.5%。请求取该房地产的价格。

J 方法二：

J 　　房地年收益=自有资金收益+抵押贷款收益

J2=8万×10%+抵押贷款金额×8.5%

J 　　抵押贷款=14.12万

J 　　房地产价值=8万+14.12万=22.12万

J 2.剩余技术

J 　　剩余技术是当已知整体房地产的净收益、其中某个组成部分的价值和

各个组成部分的资本化率或报酬率时，从整体房地产的净收益中减去已知
组成部分的净收益，分离出归因于另外组成部分的净收益，再利用相应的
资本化率或报酬率进行资本化，得出未知组成部分的价值的方法。

（1）土地剩余技术　　直接资本化法的土地剩余技术　　

　　净收益每年不变，收益期为有限年情况下的土地剩余技术公式：　　

（2）建筑物剩余技术　　直接资本化法的建筑物剩余技术公式：　　

　　净收益每年不变，收益期为有限年情况下的建筑物剩余技术公式：　　

J （3）自有资金剩余技术

J 　　在已知房地产抵押贷款金额的情况下，求取自有资金权益价值的剩余

技术。

J 　　（4）抵押贷款剩余技术

J 　　在已知自有资金数量的情况下，求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。

JRM：抵押贷款常数

JRE：自有资金资本化率

J 　　（VE自有资金权益价值）

J