房地产估价成本法

第七章　成本法及其运用

理论性非常强，技术含量高

　　■计算题多，难度大

第一节　成本法概述

u 1.成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，

将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。
本质是以房地产的重新开发建设成本为导向，求取房地产价值或
价格。（注意：和比较法、收益法的思路对比）　　

u
u 成本法中的“成本”不是通常意义上的成本（不含利润），而是

价格（包含利润）。

『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是成本法的含义。成本法是根据估价对
象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。具
体地说，它是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和
折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格
的方法。应为在价值时点的重新购建成本。建造时的购建价格，
是历史成本。

J 　　【例题】成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣

除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（　）

J 2.成本法的理论依据（熟悉）——生产费用价值论，商品价格是依据其生

产所必要的费用而决定。

J 　　从卖方看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，是卖方最低卖

价，不能低于开发建设代价。

J 　　从买方看，房地产的价格是基于类似房地产的“生产费用”，根据

“替代原理”，房地产价格如果高于必要支出及应得利润，则购买不合适，
不如自己开发。

J 　　均衡点，卖方不低于开发建设已花费的代价，买方是不高于预计重新

开发建设的必要支出及应得利润，则可接受的共同点是正常的开发建设代
价，包括必要支出及应得利润。

3.成本法适用的估价对象（掌握）

J

适用对象：新开发的房地产，旧的房地产，在建工程，计划开发的房地产，很少
发生交易而限制了比较法运用，没有经济收益或没有潜在经济收益而限制收益法
运用的房地产，例如行政办公楼、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、军队
营房等以公用、公益为目的的房地产，特别适用成本法估价。

J

　　化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类，有独特设计或只针对特
定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，单独的建筑物或者其装饰装修部分，
通常也采用成本法估价。

J

　　不适用对象——建筑物过于老旧的房地产。老旧建筑物测算重新购建成本和
折旧难度大，一般用残余价值估价；对于整个过于老旧的房地产，适用假设开发
法估价。

J

　　成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值和价格。

『正确答案』AB
『答案解析』本题考查的是成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产（简
称新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（旧房地产）、
正在开发建设的房地产（在建工程）、计划开发建设的房地产（期房），都可采
用成本法。选项A图书馆，很少发生交易限制了比较法，没有经济收益或潜在经
济收益,限制了收益法。选项B学校以公益、公用目的的房地产，特别适用成本法
估价。选项D单独的建筑物适用成本法，但是不属于“既无收益又很少发生交易”
的房地产.选项C空置的写字楼可以寻找类似的写字楼，采用比较法，或收益法评
估；选项E加油站是收益性房地产，可以采用收益法评估。

J 　　【例题】成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估

价，这类房地产主要包括（　）等。

JA.图书馆

JB.学校

JC.空置的写字楼

JD.单独的建筑物

JE.加油站

J 4.成本法估价需要具备的条件

J 　　需要具备两个条件：

J 　　一是自由竞争（即可以自由进出市场）；

J 　　二是该种房地产可以大量重复开发建设。

J

注意下列3个问题：

J

　　（1）应采用客观成本而不是实际成本。

J

　　实际成本也称为个别成本，是购置估价对象的实际支出，或开发建设估价对
象的实际支出及所得利润。

J

　　客观成本也称为正常成本，是购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对
象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本。

J

　　（2）在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。现实中有
一些选址不当或者规划设计不合理等造成不符合市场需求的房地产，如在人流量
很小的地方建造的商场。虽然建造该商场花费费用巨大，但商场也不会有那么高
的价值。

J

　　（3）在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。

J5.成本法估价的操作步骤（熟悉4个步骤）

J 　　①选择具体估价路径；

J 　　②测算重置成本或重建成本；

J 　　③测算折旧；

J 　　④计算成本价值。

【例题】成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来
求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价
格，不能用于评估局部房地产的价格。（　）

J 『正确答案』×

J 『答案解析』本题考查的是成本法适用的估价对象。局部也可以采用。如

果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。

『正确答案』ACD
『答案解析』本题考查的是成本法估价需要具备的条件。成本法估价
时需要注意下列3个问题：（1）应采用客观成本而不是实际成本；（2）
应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；（3）应
在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项AB中肯定只有
1个正确选项。选项E违背了估价师独立性的原则。

J 【例题】某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成

本法估价应该注意的内容包括（　）。

JA.应采用客观成本，而不是实际成本

JB.应采用实际成本，而不是客观成本

JC.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

JD.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

JE.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整

第二节　房地产价格构成

J

房地产价格构成（7项）：

J

　　①土地成本

J

　　②建设成本

J

　　③管理费用

J

　　④销售费用

J

　　⑤投资利息

J

　　⑥销售税费

J

　　⑦开发利润

J

　　房地产价格＝①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥＋⑦

J

　　直接成本＝土地成本＋建设成本（带成本字样的前两项）

J

　　开发成本＝土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费（除
开发利润的前六项）

J

1.土地成本

J

　　购置土地的必要支出，或者开发土地的必要支出及应得利润。

J

　　土地取得途径：

J

　　（1）市场购买；

J

　　（2）征收集体土地；

J

　　（3）征收国有土地上房屋。

J

　　（1）市场购买的土地成本

J

　　建设用地使用权价格（地价款），主要用比较法、基准地价修正法、成本法
求取。

J

　　土地取得税费。包括契税、印花税等，通常是根据税法及中央和地方政府的
有关规定，按照建设用地使用权价格的一定比例来测算。

J

（2）征收集体土地的土地成本（三项构成）

J

　　土地征收补偿费、相关税费、其他费用。

J

　　①土地征收补偿费用（四项构成）

J

　　土地补偿费（征收前3年平均年产值6～10倍）

J

　　安置补助费（每人征收前3年平均年产值4～6倍，每公顷最高不得超过前3年平均年
产值的15倍）

J

　　（前两项总和不得超过30倍，特殊情况可以提高）

J

　　地上附着物和青苗补偿费

J

　　安排被征地农民的社会保障费用

J

　　②相关税费（五项税费）：新菜地开发建设基金＋耕地开垦费＋耕地占用税＋征地
管理费＋政府规定的其他有关费用

J

耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性
征收。

J

　　③其他费用

J

　　地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用
权出让金等，通常依照规定的标准或采用比较法求取。

J （3）征收国有土地上房屋的土地成本

J 　　①房屋征收补偿费用（五项）：被征收房屋补偿费＋搬迁费＋临时安

置费＋停产停业损失补偿费＋补助和奖励

J 　　②相关费用：房屋征收评估费＋房屋征收服务费＋政府规定的其他有

关费用

J 　　③其他费用

J 　　一般包括地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施

建设费、建设用地使用权出让金等，通常依照规定的标准或采用比较法求
取。

J 2.建设成本

J 　　（1）前期费用，例如市场调研、可行性研究、项目策划、环境影响

评价、交通影响评价、工程勘察、测量、规划及建筑设计、工程造价咨询、
建设工程招标，以及施工通水、通电、通路、场地平整和临时用房等开发
项目前期工作的必要支出。

J 　　（2）建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的建筑工

程费、安装工程费、装饰装修工程费等费用。附属工程是指房屋周围的围
墙、水池、建筑小品、绿化等。要注意其与基础设施建设费、公共配套设
施建设等工程建设内容的区分，避免重复计算或漏算。

J 　　（3）基础设施建设费，是指建筑物2m以外和项目红线范围内的道路、

给水、排水、电力、通信、燃气、供热、绿化、环卫、室外照明等设施的
建设费用，以及各项设施与市政干道、干管、干线等的接口费用。

J 　　（4）公共配套设施建设费，包括城市规划要求配套的教育（如幼儿

园）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）、社区服务
（如居委会）等非营业性设施的建设费用。

J 　　（5）其他工程费。

J 　　（6）开发期间税费，包括有关税收和地方政府或有关部门收取的费

用。如绿化建设费，人防工程费、水电增容费、白蚁防治费等。

J 3.管理费用是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支

出，包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，通常
按土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。

J4.销售费用，指预售或销售房地产的必要支出。为便于投资利息的测

算，分为销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。通常按开发完成
后的房地产价值的一定比例测算。

J 5.投资利息

J 　　房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息。

只要形成了资金占用，就要计算利息。

J 　　土地成本、建设成本、管理费用和销售费用（四项），无论其是借贷

资金还是自有资金都应计算利息。自有资金要考虑机会成本。

J 　投资利息的计算（五方面）

J 　　（1）应计息项目（四项）：土地成本，建设成本，管理费用，销售

费用（注：销售税费一般不计利息。因为没有资金占用时间）。

J 　　（2）计息周期，计算利息的单位时间，可以是年、半年、季、月。

J 　　（3）计息期——估算建设期（有些是一次性发生的，有些是建设期

内均匀发生的）。

J 　　（4）计息方式——单利和复利两种方式。

J （5）利率——投资利息计算中一般采用价值时点的房地产开发贷款的平

均利率。

『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是建设成本。基础设施建设费，是指建筑物2m以外
和项目红线范围内的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热、绿化、
环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政干道、干管、干线
等的接口费用。围墙是附属工程，在建筑安装费中；居委会用房属于公共配
套；人防工程属于开发期间税费。

J 【例题】下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（　）。

JA.围墙工程费

JB.电力设施工程费

JC.居委会用房建设费

JD.人防工程费

『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是计息方式及利率。开发成本、管理费
用、销售费用3亿，投资利息=3×[（1＋7.2%）0.5-1]＝1061.23
（万元），总成本＝30000＋1061.23＝31061.23（万元），单
位成本为310.61元/m2，可转让地块单位成本＝310.61/65%＝
477.86（元/m2）。

J 【例题】某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转

让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开
发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地
块可转让土地的应计成本是（　）元/m2。

JA.310.61

JB.321.60

JC.477.86

JD.494.77

『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是计息方式及利率。投资利息=89.86
＋11.01＋2.35＝103.22（元/m2）。

J 【例题】某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地

开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。这
块地的面积是10000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投
资利息为（　）元/m2。

JA.55.20

JB.103.22

JC.109.63

JD.114.82

J 6.销售税费：销售税金及附加（两税一费，即增值税、城市维护建设税、

教育费附加）。

J 　　其他销售税费：印花税等。

J 　　销售税费不包括：

J 　　应由买方缴纳的契税——站在开发商（卖方）的立场上看问题；

J 　　应由卖方缴纳的土地增值税和企业所得税——因为每个企业的土地增

值情况，和所得税情况和经营状况相关，会影响估价结果的客观性。

J7.开发利润

J 　　开发利润是房地产开发企业（或业主、建设单位）的利润，

而不是建筑施工企业的利润（在建安成本中）。

J开发利润指土地增值税、企业所得税税前利润。

J 　　开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发企业所能

获得的平均利润，而不是个别开发企业最终实际获得的利润，也
不是个别开发企业期望获得的利润。

J 　　根据不同的基数，有不同的利润率指标。（利润率一般是通

过大量调查同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的，比
较法的原理）

J 直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润

率最小。

J 　　直接成本好记，7个项目中，带成本字眼的就2个，就是直接成本，销

售利润率是按照开发完成后的全部价值计算的，包含全部7个项目。注意：
算开发利润时，开发利润也是销售利润率计算的项目。

J 　　考试时主要考中间的两个，因为容易混淆。记忆窍门：投4成5，总共

7个项目，女人“头饰”（头谐音投，投资利润率，取成本项目的前4个）、
男人“金城武”（城谐音成，成本利润率，取成本项目的前5个；还有一
个理解方法：投资的时候利息还没发生，所以不在投资成本中）。

『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是开发利润的基本公式。先算开发利润。头饰，开
发利润＝（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用）×投资利润率＝
（600＋900＋50＋60）×20%＝322（万元）。金城武，成本利润率＝开发
利润/（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息）＝322/（600
＋900＋50＋60＋150）＝18.30%。

J 【例题】某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、

投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万
元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（　）。

JA.17.13%

JB.18.30%

JC.18.61%

JD.21.47%

第三节　成本法的基本公式

J 一、适用于旧的房地产的基本公式（掌握）

J 　　旧的房地价值＝房地重新构建成本-房地折旧

J 　　　　　　　　＝土地重新购建成本＋建筑物重新购建成本－建筑物折

旧

J 　　旧建筑物价值＝建筑物重新购建成本－建筑物折旧

J 　二、适用于新开发建设的房地产的基本公式（掌握）

J 　　新开发的房地价值＝土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投

资利息＋销售税费＋开发利润

J 　　新建成的建筑物价值＝建筑物建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资

利息＋销售税费＋开发利润

J 　　新开发的土地价值＝待开发土地成本＋土地开发成本＋管理费用＋销

售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

J （四）适用于在建工程的基本公式

J 　　在估价对象为在建工程的情况下，成本法的基本公式为：

J 　　在建工程价值=土地成本+已投入的建设成本+管理费用+销售费用+投

资利息+销售税费+开发利润

J 　　其中，已投入的建设成本是指在价值时点之前已投入的各项建设成本；

管理费用、投资利息和开发利润是已投入的建设成本相应的管理费用、投
资利息和开发利润；销售费用和销售税费应视项目具体情况而定。

J 【例7-1】某成片荒地面积2平方公里，取得荒地的代价为1.2亿

元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5
亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费
和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完
成后可转让土地面积的比率为60%。请求取该荒地开发完成后
可转让熟地的平均单价（假设建设成本和管理费用在开发期内
均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投
入）。

J 【解】

J 　　该荒地开发完成后可转让熟地的总价＝该荒地取得总代价＋土地开发

总成本＋总管理费用＋总销售费用＋总投资利息＋总销售税费＋总开发利
润

J 　　假设开发完成后的熟地价值为V

JV＝120000000×（1＋8%）3＋250000000×（1＋8%）1.5＋V×

（2%＋5.5%＋10%）

J 　　解得V＝523342631（元）

J 　　可转让面积＝2000000×60%＝1200000（平方米），单价＝

523342631/1200000＝436（元/平方米）。

第四节　重新购建成本的测算

J1.重新购建成本的内涵

J重新购建成本是在价值时点的重新购建成本。不是当初形成时的购建

成本。

J 　　是客观的重新购建成本。即重新购置的必要支出或重新开发的必要支

出及应得利润。

J 　　建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本。

J 　　土地的重新购建成本是价值时点状况的土地的重新购建成本。（实际

剩余年限）

『正确答案』CD
『答案解析』本题考查的是重新购建成本的内涵。A选项重新购
建成本是客观的重新购建成本，不应该是实际支出。B选项账面
价值是基于历史成本的余值。E选项土地重新购建成本，应该按
照该地块在价值时点的剩余年限确定其土地使用权价格。

J 【例题】关于重新购建成本的说法，正确的有（　）。

JA.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

JB.重新购建成本相当于账面价值

JC.重新购建成本是客观的重新购建成本

JD.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本

JE.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格

J 2.重新购建成本的求取思路（熟悉）

J 　　思路一：房地合一，模拟开发。

J 　　思路二：房地分离，分别测算，相加求取。

J 　　单纯土地，假设土地上没有建筑物直接测算土地部分，有时要考虑土

地上已有建筑物导致的土地价值减损。

J 　　单纯建筑物，假设在没有建筑物的空地上建造与该建筑物相同或者具

有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。也可等于支付总承包商
的所有费用＋发包人的其他必要支出＋发包人的应得利润。

J3.建筑物重新购建成本的求取方式（掌握）

J 　　建筑物重新购建成本：重建成本和重置成本。

J 　　（1）重建成本，是指采用与估价对象中建筑物相同的建筑材料、建

筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场
价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必
要支出及应得利润。

J 　　可形象地理解为“复制”。重建成本是在原址，按照原有规格和建筑

形式，使用与原有建筑材料、建筑构配件和设备相同的新的建筑材料、建
筑构配件和设备，采用原有建筑技术和工艺等，在价值时点的国家财税制
度和市场价格体系下，重新建造与原有建筑物相同的全新建筑物的必要支
出及应得利润。如故宫古建筑，修旧如旧。

J （2）重置成本，是指采用价值时点的建筑材料、建筑构配件和设备及建

筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建
造与估价对象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出及应得利
润。

J 　　（3）重建成本与重置成本通常不同。一般的建筑物适用重置成本，

有历史、艺术、科学价值或代表性的建筑物适用重建成本。

J ——复制，完全复原，适用于有保护价值的建筑物。

J 　　谐音：福建

J 　　重置成本（注意与重建成本的区别）

J 　　价值时点材料（新材料）＋价值时点技术（新技术）＋价值时点的价

格＋同等效用。

J——替代，适用于一般项目。

J 　　一般情况下重置成本低于重建价格。（新技术新材料具有的节约成本

的优势）

『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。此
为重建成本。建筑物重建成本是指采用与估价对象建筑物相同的
建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点
的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全
相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。

J 【例题】建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建

筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值
时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑
物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。（　）

J

4.建筑物重新购建成本的求取方法（熟悉）

J

　　建筑物重新购建成本＝建筑安装工程费＋专业费用＋管理费用＋销售费用＋
投资利息＋销售税费＋开发利润

J

　　求取方法有：单位比较法，分部分项法，工料测量法，指数调整法。（能区
分含义）

J

　　（1）单位比较法的实质是比较法。即修正：将实际不正常的单位建安工程
费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时
的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。具体有：单位面积法
和单位体积法。

J

　　（2）分部分项法的实质是由部分加总成整体。可以和相关知识部分的造价
知识对应。注意各个部分计价单位可能不一致，既不要漏项也不得重复计算。

J （3）工料测量法。建筑材料、建筑构配件和设备、施工机械台

班，及相应的措施项目费、规费、税金加总。详细准确，费时
费力，用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本。

J 　　（4）指数调整法，也称成本指数趋势法，利用建筑安装工

程费的有关指数或变动率，将估价对象建筑物的历史建筑安装
工程费调整到价值时点的建筑安装工程费，来求取估价对象建
筑安装工程费。主要用于检验其他方法的测算结果。

J 【例7-2】某幢房屋的建筑面积为300平方米，该类用途、建筑

结构和档次的房屋的建筑安装工程费为1200元/平方米，专业费
用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业
费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，建设期为6个
月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，房地
产开发成本利润率为15%，销售税费为重新购建成本的6%。请
计算该房屋的重新购建成本。

J

【解】设该房屋单位建筑面积的重新购建成本为VB，计算如下：

J

　　（1）建筑安装工程费＝1200（元/平方米）

J

　　（2）专业费用＝1200×8%＝96（元/平方米）

J

　　（3）管理费用＝（1200＋96）×3%＝38.88（元/平方米）

J

　　（4）销售费用＝VB×4%＝0.04VB（元/平方米）

J

　　（5）投资利息＝（1200＋96＋38.88＋0.04VB）×[（1＋6%）0.25-1]＝19.59＋0.0006VB
（元/平方米）

J

　　（6）销售税费＝VB×6%＝0.06VB（元/平方米）

J

　　（7）开发利润＝（1200＋96＋38.88＋0.04VB＋19.59＋0.0006VB）×15%＝203.17＋
0.0061VB（元/平方米）

J

　　（8）VB＝1200＋96＋38.88＋0.04VB＋19.59＋0.0006VB＋0.06VB＋203.17＋0.0061VB

J

VB＝1743.69（元/平方米）

J

重新购建总价＝1743.69×300＝52.31（万元）。

J

【例7-3】估算某旧办公楼2009年6月30目的建筑物重置成本。房地产估价师经实地查勘、
查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共17层，总建筑面积为13430平方米，建筑结构为钢
筋混凝土剪力墙结构，室内普通精装修，并收集到估算该重置成本所需要的有关数据如
下：（分部分项法）

J

1.建筑安装工程费：

J

（1）建筑工程直接费：

J

　　①土方及基础工程：187.61元/平方米

J

　　②结构、砌筑及粗抹灰工程：1311.55元/平方米

J

　　③外保温及外立面工程：336.35元/平方米

J

　　④园林景观工程：66.37元/平方米

J

　　⑤室外配套工程：238.90元/平方米

J

　　小计：2140.78元/平方米

J

（2）安装工程直接费：

J

　　①电梯工程：61.75元/平方米（一次性包死承包价）

J

　　②给排水工程：48.00元/平方米（其中：人工费13.92元/平方米）

J

　　③采暖通风工程：93.05元/平方米（其中：人工费21.79元/平方米）

J

　　④电气工程：161.54元/平方米（其中：人工费36.81元/平方米）

J

　　⑤消防工程：17.30元/平方米（其中：人工费3.80元/平方米）

J

　　⑥综合布线工程：40.01元/平方米（其中：人工费8.80元/平方米）

J

　　⑦环保系统工程：11.14元/平方米（一次性包死承包价）

J

　　⑧燃气工程：25.62元/平方米（一次性包死承包价）

J

　　小计：458.41元/平方米（其中：人工费85.12元/平方米）

J （3）装饰装修工程直接费：

J 　　①门窗工程：134.14元/平方米（一次性包死承包价）

J 　　②室内精装修工程：616.36元/平方米（一次性包死承包价）

J 　　③公共区域精装修工程：56.90元/平方米（一次性包死承包价）

J 　　④其他装饰费：44.66元/平方米（一次性包死承包价）

J 　　小计：852.06元/平方米

J （4）建筑工程综合费率为建筑工程直接费的7.2%，安装工程综合费率为

安装工程人工费的32%，建筑安装工程的税金为3.477%。

J

2.专业费用

J

　　①规划设计费：69.39元/平方米

J

　　②工程管理费：54.31元/平方米

J

　　③专业咨询费：11.53元/平方米

J

　　④其他专业费：200.72元/平方米

J

　　小计： 335.95元/平方米

J

3.管理费用：建筑安装工程费与专业费用之和的5%。

J

4.销售费用：售价的2%。

J

5.投资利息：开发经营期为2年；费用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率为5.76%。

J

6.销售税费：售价的5.53%。

J

7.开发利润：成本利润率为20%。

J 【解】设该旧办公楼的建筑物重置总价为VB，估算如下：

J1.建筑安装工程费：

J 　　（1）建筑工程费

J 　　＝[2140.78×（1＋7.2%）]×（1＋3.477%）

J 　　＝2374.71（元/平方米）

J 　　（2）安装工程费

J 　　＝（458.41＋85.12×32%）×（1＋3.477%）

J 　　＝502.53（元/平方米）

J （3）装饰装修工程费

J852.06×（1＋3.477%）

J 　　＝881.69（元/平方米）

J 　　（4）单位建筑安装工程费

J 　　＝2374.71＋502.53＋881.69

J 　　＝3758.93（元/平方米）

J 　　建筑安装工程费总额＝3758.93×13430＝5048.24（万元）

J 2.专业费用＝335.95×13430＝451.18（万元）

J3.管理费用＝（5048.24＋451.18）×5%＝274.97（万元）

J4.销售费用＝VB×2%＝0.02VB（万元）

J 　　以上1至4项费用之和＝5048.24＋451.18+274.97+0.02VB（万元）

=5774.39+0.02VB（万元）

J5.投资利息＝（5774.39+0.02VB）×[60%×（1＋5.76%）1.5＋

40%×（1＋5.76%）0.5-1]＝369.20＋0.0013VB（万元）

J6.销售税费＝VB×5.53%＝0.0553VB（万元）

J 7.开发利润

J 　　＝（5774.39+0.02VB+ 369.20+0.0013VB）×20%＝1228.72＋

0.004VB（万元）

J8.VB＝5774.39+0.02VB ＋369.20＋0.0013VB＋0.0553VB＋1228.72

＋0.004VB

JVB＝8018（万元）

J9.建筑物重置单价＝8018÷1.343＝5970（元/平方米）。

『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是单位比较法。A选项说反了，任何时
候都是将可比实例修正为估价对象

J 【例题】关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（　）。

JA.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例

建筑物的实际建筑安装工程费

JB.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位

JC.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本

JD.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

『正确答案』ADE
『答案解析』本题考查的是单位比较法。市场提取法，是收益还
原法中求取报酬率的方法。分解法，是折旧计算的方法。

J 【例题】根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，

求取建筑物重新购建成本的方法有（　）。

JA.单位比较法

JB.市场提取法

JC.分解法

JD.工料测量法

JE.指数调整法

第五节　建筑物折旧的测算

J 一、建筑物折旧

J1.建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价值的减损。其金额为建

筑物在价值时点的重新购建成本与在价值时点的市场价值之差。

J 　　建筑物折旧＝建筑物重新购建成本－建筑物市场价值

J2.建筑物折旧的原因

J折旧总额＝物质折旧＋功能折旧＋外部折旧

J 　　（1）物质折旧，也称为物质损耗、有形损耗，是因自然力作用或使

用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。

J 　　（2）功能折旧，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。

如：功能缺乏、功能落后、功能过剩。导致功能折旧的原因有：科学技术
进步、人们的消费观念改变、过去的建筑标准过低、建筑设计上的缺陷等。

J

J （3）外部折旧，也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成

的建筑物价值减损。

J 　　外部不利因素有：区位因素、经济因素、其他因素。

J 　　考点：区分功能折旧和外部折旧。要点：就是看造成减值的因素是否

和建筑物本身有关，有的就是功能折旧，没有的就是外部折旧。

【解】
　　（1）该旧住宅的折旧总额计算如下：
　　该旧住宅的折旧总额＝物质折旧＋功能折旧＋外部折旧＝5
＋8＋3＝16（万元）
　　（2）该旧住宅的折旧后价值计算如下：
　　该旧住宅的现值＝重置成本－折旧＝60－16＝44（万元）

J 　【例7-4】某旧住宅的重置成本为60万元，门窗、墙面、地面等破损引

起的物质折旧为5万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气等引起的
功能折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为3万元。请求取该
旧住宅的折旧总额和折旧后价值。

『正确答案』CD
『答案解析』本题考查的是外部折旧。AB选项为功能折旧，E选
项为物质折旧。

J 【例题】建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，

属于经济折旧的有（　）。

JA.功能落后

JB.功能缺乏

JC.环境污染

JD.交通拥挤

JE.正常使用的磨损

J 二、折旧求取方法——年限法

J1.年限法及年限的相关概念

J 　　（1）年限法，也称为年龄—寿命法，是根据建筑物的有效年龄和预

期经济寿命或预期剩余经济寿命来测算建筑物折旧的方法。

J 　　（2）建筑物的年龄（实际年龄、有效年龄）。

J 　　◆实际年龄：建筑物自竣工时起至价值时点止的年数，类似于人的实

际年龄。

J 　　◆有效年龄：是根据价值时点的建筑物实际状况判断的建筑物年龄。

和建筑物的使用养护有关。

J 　　◆维修养护正常，有效年龄＝实际年龄；

J 　　◆维修养护比正常好，有效年龄＜实际年龄；

J 　　◆维修养护比正常差，有效年龄＞实际年龄。

J （3）经济寿命：建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献之日止，

即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。一般经济寿
命短于自然寿命。

J 　　◆剩余寿命（剩余自然寿命、剩余经济寿命）

J 　　◆剩余自然寿命＝自然寿命－实际年龄

J 　　◆剩余经济寿命＝经济寿命－有效年龄

J 　　◆利用年限法求建筑物折旧时，寿命应为预期经济寿命，年龄应为有

效年龄，剩余寿命应为预期剩余经济寿命。

J 2.直线法

J 　　（1）折旧总额＝年折旧额×有效年龄

J 　　（2）年折旧率＝年折旧额/重新购建成本

J 　　◆残值＝重新购建成本×残值率

J 　　◆年折旧率＝年折旧额÷重新购建成本

J 　　◆有效年龄为t年的建筑物的折旧总额＝年折旧额×有效年龄

J 　　◆建筑物折旧后价值＝重新购建成本－t年的折旧总额＝重新购建成本

×（1－年折旧率×t）

J 　　◆折旧求取时，有综合折旧法、分类（结构、设备、装修等类别）折

旧加总法和个别折旧加总法。

J 【例7-5】某幢平房的建筑面积为150平方米，有效年龄为20年，预期经济

寿命为40年，重置成本为800元/平方米，残值率为3%。请用直线法计算
该房屋的折旧总额，并计算其折旧后价值。

J 　　【解】已知：t＝20年，N＝40年，C＝800×150＝120000（元），R

＝3%。

J 　　该房屋的折旧总额Et和折旧后价值V计算如下：

JEt＝C（1-R）t/N

J 　　＝120000×（1-3%）×20/40

J 　　＝58200（元）

JV＝C-Et＝120000-58200＝61800（元）

J3.成新折扣法

J 　　先判定成新率，乘以重新购建成本，求取建筑物折旧后价值。

J 　　成新率可以根据经验直接判断，也可以根据寿命概念求取。

J粗略，适用于初步估价，或同时需要对大量建筑物进行估价的场合。

J 　　（1）建筑物折旧后价值＝建筑物的重新购建成本×成新率

J 　　（2）成新率＝1－年折旧率×有效年龄

J 　　（3）当残值率为0时，成新率＝剩余经济寿命/（有效年龄＋剩余经济

寿命）

J 4.市场提取法

J 　　采用市场提取法求取建筑物折旧，是通过含有与估价对象

中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的房地可比实例，来求
取估价对象中的建筑物折旧。

J 　　◆建筑物折旧＝土地重置成本＋建筑物重新购建成本－旧

的房地价值

J＝建筑物重新购建成本－（旧的房地价值－土

地重置成本）

J＝建筑物重新购建成本－建筑物折旧后价值

J ◆市场提取法的步骤

J 　　（1）收集交易实例。

J 　　（2）选取可比实例（不少于3个）。

J 　　（3）对可比实例成交价格进行标准化处理、交易情况修正、

房地产状况调整（注意：不进行市场状况调整）。

J 　　（4）采用比较法或基准地价修正法，求取可比实例在成交

日期土地重置成本。

J 　　用其他方法求出建筑物重新购建成本，减去可比实例价值。

J ◆四个重要公式

J 　　（1）总折旧率＝建筑物折旧÷建筑物重新购建成本

J 　　（2）年折旧率＝总折旧率÷建筑物年龄

J 　　（3）当残值率为零时，建筑物经济寿命＝1÷年折旧率

J 　　（4）建筑物成新率＝1－总折旧率

【解】建筑物折旧总额＝土地重置成本＋建筑物重置成本－房地
产市场价格＝（2300＋3000－4700）×1.25＝750（万元），
建筑物总折旧率＝750÷（3000×1.25）＝20%，八成新。
　　建筑物年折旧率＝20%÷10＝2%。

J 【例7-7】某宗房地产土地面积5000平方米，建筑面积12500平

方米，现行市场价格4700元/平方米，土地重置成本（楼面地价）
2300元/平方米，建筑物重置成本3000元/平方米，建筑物年龄
10年。请计算建筑物折旧总额、总折旧率和年折旧率。

5.分解法
　　先把建筑物折旧分成：物质折旧、功能折旧和外部折旧，分
别测算，再加总求取建筑物折旧。

J 第一部分：物质折旧

J 　　把物质折旧区分为：可修复的和不可修复的。

J 　　◆可修复的物质折旧，折旧就是修复成本。

J 　　折旧额＝在价值时点采用合理的修复方案使其恢复到新的或者相当于

新的状况的必要支出及应得利润

J 　　修复的条件：修复成本≤修复后的房地产价值－修复前的房地产价值

（修复增值）。

J 　　注意区分估价前提，保持现状，还是更新、改造和重新开发前提，参

见第4章，最高最佳利用原则的内容。

J ◆不可修复的要区分寿命期。

J对于短寿命项目（修复项目剩余寿命短于整体建筑物剩余

经济寿命，常见于设备、装修等），根据重新购建成本、年龄、
寿命或剩余寿命，利用年限法计算折旧额。

J对于长寿命项目（修复项目剩余寿命等于或长于整体建筑

物剩余经济寿命，常见于建筑物），根据建筑物的重新购建成
本减去各个可修复项目的修复成本和短寿命项目的重新购建成
本后的余额、建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命，
利用年限法计算折旧额（合并计算）。

J 【例7-8】某个建筑物的建筑面积为500平方米，重置成

本为3600元/平方米，有效年龄为10年，预期经济寿命
为50年。其中，门窗等损坏的修复成本为2万元；建筑
设备的重置成本为60万元，年龄为10年，平均寿命为
15年。装饰装修的重置成本为600元/平方米，年龄为3
年，平均寿命为5年；残值率假设均为零。请计算该建
筑物的物质折旧额。

J 【解】物质折旧额计算如下：

J 　　可修复的物质折旧：门窗等破损的修复费用＝2（万元）

J 　　不可修复的短寿命项目的折旧：

J 　　建筑设备的折旧额＝60×1/15×10＝40（万元）

J 　　装饰装修的折旧额＝600×500×1/5×3＝18（万元）

J 　　长寿命项目的折旧额：（3600×500-20000-600×500-600000）

×1/50×10＝17.6（万元）

J 　　该建筑物的物质折旧额＝2＋18＋40＋17.6＝77.6（万元）。

J ◆功能缺乏折旧的求取：

J可修复的功能缺乏——在价值时点在估价对象建筑物上单独增加该

功能的必要费用，减去假设在价值时点重置建造建筑物时随同增加该功
能的必要费用（随同增加功能费用），即增加该功能所超额的费用为折
旧额。

J 　　折旧＝单独增加功能的费用-随同增加功能的费用（当年没一起做

的额外损失）。

J 　　举例：缺乏电梯。当初建造时就安装电梯，只需要花80万，现在单

独装电梯，需要100万，所以损失是多花20万，这就是可修复的功能缺
乏的折旧额。

J不可修复的功能缺乏——将每年损失租金的现值之和，减去该功能

假设在价值时点重置建造建筑物时就具有的必要费用（随同增加费用），
即得到折旧额。

J 　　折旧＝损失的租金现值之和-随同增加功能费用（净损失）

J 　　举例：无空调，也不能加装，因为没加装，每年租金损失的总现值

之和为100万，当初随同加装的话，只花80万，净损失为20万，这就是
不可修复的功能折旧。

J 【例7-11】某幢没有电梯的旧写字楼建筑面积3000平方

米，租金1.8元/平方米·天，空置率15%。有电梯的同类
写字楼的租金2元/平方米·天，空置率10%。现单独增加
电梯的必要费用为400万元，而重置该写字楼时随同增
加电梯的必要费用仅为200万元。该写字楼的预期剩余
寿命为30年，报酬率为8%。请回答：①该功能缺乏是
否可修复；②该功能缺乏折旧额是多少

J 　　（1）计算增加电梯所能带来的房地产价值增加额：

J

J

J ＝332.84（万元）

J 　　（2）通过比较修复成本与房地产价值增加额的大小，判断是否可修

复：因为修复成本400万元大于房地产价值增加额332.84万元，所以该没
有电梯的功能缺乏不可修复。

J 　　（3）计算没有电梯的功能折旧额：

J 　　没有电梯的功能折旧额＝房地产价值增加额－随同增加电梯费用＝

332.84－200＝132.84（万元）。

J 　◆功能落后折旧的求取：（先拆再建）

J 　　可修复的功能落后，其折旧额＝该功能落后的重置成本－

该落后功能已提折旧（即使未提折旧，修复时，这些残值也报
废了）＋拆除该落后功能的必要费用－该落后功能拆出后的残
余价值＋单独增加先进功能的费用－重置建筑物时随同增加先
进功能的必要费用。（实际上就是修复过程的实际收支，折旧
额为净修复费用）

J 　　不可修复的功能落后，折旧额=未来每年损失的净收益的现

值之和减去随同增加功能费用。（与不可修复的功能缺乏的折
旧计算一样）

【解】该办公楼电梯落后引起的折旧额及扣除该折旧后的价值计算
如下：
　　该办公楼电梯落后引起的折旧额＝（50-40）＋（2-3）＋20
＝29（万元）
　　该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值＝2050-29＝2021
（万元）

J 【例7-12】某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该旧电梯更换

为功能先进的新电梯，估计需要2万元的拆除费用，可回收残值
3万元，安装新电梯需要120万元，比在建造同类办公楼时随同
安装新电梯多花20万元。估计该旧办公楼的重建成本为2050万
元，该旧电梯的重置成本为50万元，已提折旧40万元。请计算
该办公楼电梯落后引起的折旧额及扣除该折旧后的价值。

J ◆功能过剩折旧的求取：功能过剩一般不可修复，超额持有成

本资本化法。

J 　　在重置成本情况下，扣除功能过剩折旧后的价值＝重置成

本－超额持有成本。

J 　　在重建成本情况下，扣除功能过剩折旧后的价值＝重建成

本－（无效成本＋超额持有成本）。

J因为在重置情况下，用最新材料，技术和工艺重新购建，

无效成本可以消除。只存在超额持有成本。

J 　　外部折旧，通常不可修复。要分清楚是暂时性的还是永久

性的。利用收益损失资本化法，求取建筑物以外的各种不利因
素（外部因素）导致的未来每年损失的净收益的现值之和作为
外部折旧额。

J 【例7-13】某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间

中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用
后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估
价对象的报酬率为9%。请计算该房地产中央空调功率过大引起
的折旧及扣除该折旧后的价值。

J 　　【解】超额持有成本=0.8×[1－1/（1＋9%）15]/9%=6.45

（万元）

J 　　该房地产中央空调功率过大引起的功能过剩折旧

=150+6.45=156.45（万元）（因为是重建成本，所以功能过剩
折旧包括两个部分，无效成本150万，超额持有成本6.45万）

J 　　该房地产扣除中央空调功率过大引起的折旧后的价值＝

2000－156.45＝1843.55（万元）。

『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是功能过剩折旧。重建成本，功能过剩
的折旧包括无效成本和超额持有成本。功能过剩的折旧
=50×1500+（25000/10%）×（1-1/1.130）＝31.06（万元）。

J 【例题】某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米，层高4.1

米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的
该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/平方米。假
定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该
办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物
的价值，则应扣除的功能折旧为（　）万元。（建筑物报酬率为10%）

JA.11.80

JB.16.07

JC.23.57

JD.31.06

『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是分解法求取功能折旧。功能落后折旧
分成可修复的功能落后折旧和不可修复的功能落后折旧。

J 【例题】在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，

不存在可修复的功能落后。（　）

J 【重要考点】土地使用期限对建筑物经济寿命的影响（和收益

法中，收益期的确定问题中的土地使用期限与建筑物经济寿命
期不一致，处理方法一样）

J住宅按照经济寿命计算折旧，不管土地使用权期限，因为

住宅用地可以自动续期。

J非住宅必须考虑土地使用权期限的限制。（利用图形来帮

助理解）

J 情况一：建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，按照建筑

物经济寿命计算建筑物折旧。

J 　　注意折旧从竣工后开始计，建设期不计入折旧期。

J

J 　情况二：建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的。

J 　　区分两种情况：（土地使用期到期建筑物是否给予补偿）

J 　　情况1：给予补偿——按照建筑物经济寿命确定折旧年限

J 　　情况2：不给补偿——按照土地使用权到期时的时间确定经

济寿命

J 　如土地使用权40年届满时，如果对建筑物有补偿，折旧年限

为60年（按照建筑物经济寿命确认）；如无补偿，折旧年限为
60－23＝37年（按土地使用权到期时间确认）。

J

第六节　房屋完损等级评定和折旧的有关规定

J （1）房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、

损坏程度来划分的，分为5类：

J 　　①完好房；

J 　　②基本完好房；

J 　　③一般损坏房；

J 　　④严重损坏房；

J 　　⑤危险房。

J （2）房屋新旧程度的判定标准（成新度）：

J 　　①完好房；十、九、八成；

J 　　②基本完好房：七、六成；

J 　　③一般损坏房：五、四成；

J 　　④严重损坏房及危险房：三成以下。（对称形态）

J 　　二、房屋折旧的有关规定

J